Ingatlanok és ingók

Ezt a felosztást először a római jog ingó (res mobiles) és ingatlan (res immobiles) alkalmazta. A testi dolgok ez a fajta felosztása az elvont jogi gondolkodás meghatározott fokán jött létre. A glosszátoroktól kezdve a középkori jogfelfogásban, mint a minősített értékű javakat elhatárolták az ingóktól az ingatlanokat. Általános elvként az állagsérelem nélküli elmozdíthatósághoz kötötték az ingó fogalmát. Az ingó és ingatlan megkülönböztetése a rendi jogban vált jelentőssé. A római jog általában a jogszerzés szempontjából nem tett különbséget az ingók és ingatlanok dologi jogi szabályozása között - kivéve az elbirtoklás és a lopás. A rendi jog az ingatlant különös szabályozás alá vonta, míg az ingó kérdése kisebb gazdasági jelentősége miatt háttérbe szorult. A dolgok felosztását a rendi jog ugyan a római jogból vette át, de a maga igényei szerint alakította. (Lásd még az ingó és ingatlan elhatárolásának elmélete)

Az ingóra vonatkozóan a jogi szabályozás a bírói gyakorlat, illetve külföldi jogok alapján fejlődött. Az ingatlannál az állam fokozott mértékben alakította ki irányító és ellenőrző hatalmát. Itt az egyéni autonómia 1848. utáni jogunkban sem érvényesülhetett olyan mértékben, mint az ingóknál. Az ingatlan csak korlátolt mennyiségben áll az emberek rendelkezésére, míg az ingó elvileg korlátlanul előállítható. Továbbra is két szempont vezeti a jogalkotót: az ingatlanforgalom megkötése, és az ingatlanforgalom biztosítása. A rendi magánjogban az előbbi, a modern magánjogban az utóbbi tendencia a jelentősebb. Az eltérő szabályozás az egész magánjogra kihat: különösen a dologi jogok szerzésénél, dologi jogok módosulásánál és megszűnésénél volt ez jelentős.

Az ingatlan dolog tulajdonjoga telekkönyvi bejegyzéssel (bekebelezéssel), az ingó tulajdonjoga az ingó dolog átvételével (jogérvényes birtokbavétellel) szerezhető meg. Eltérő időtartammal történik az elbirtoklás, valamint a bírói végrehajtás is másként történik. Az ingatlannál feltétlenül alkalmazást nyer a fekvés helyén érvényben levő törvény (lex rei sitae), míg az ingóknál ez az elv nem feltétlenül érvényesül. A különbség tehát olyan nagy, hogy valósággal két külön részre választották szét a dologi jogot. Az ingó forgalma sokkal intenzívebb, a rajta szerzett dologi jogosultságok, különösen a tulajdonjog sokkal teljesebb, mint az ingatlané. Az ingatlanok tulajdonjogát ugyanis (különösen az I. világháború végétől) törvények egész sorozata szűkítette. A különbség egyébként megfigyelhető a kötelmi jogban, a családjogban és az öröklési jogban is. Kereskedelmi ügyletek tárgya pedig csak ingó lehet.