Jelzálogjog

Jelzálogjog minden olyan zálogjog, amely nem a zálogtárgy birtokbaadásával, hanem más módon keletkezik. Ingatlanon csak telekkönyvileg szerzett jelzálog lehetséges. Az ingók lehetnek mind kézizálog, mind jelzálog tárgyai.

A jelzálog intézményének kialakítása Magyarországon egyrészt az 1848-as törvényekkel, másrészt az 1855. évi telekkönyvi rendtartással vált lehetségessé. Az áprilisi törvények szabaddá tették az ingatlan tulajdont, a telekkönyvi rendtartás pedig nemcsak telekkönyvi eljárásjogot, hanem a jelzálogjogra vonatkozó anyagi jogi szabályokat is magában foglalta. Eredetéül az Osztrák Polgári Törvénykönyvre (447. §) hivatkozott, amely egyúttal a régi magyar zálogbirtok intézményét is megszüntette, és a pactum antichretium minden alakját tilos szerződésnek minősítette. Egyúttal arról is gondoskodott, hogy a zálogbirtokok elzálogosítói ingatlanjaikat a hitelezőktől, vagy azok jogutódaitól záros határidőn belül visszaválthassák. Az ősiségi nyíltparancs már előzőleg a tényleges birtokállapotnak megfelelően  tulajdonossá tette az addigi zálogbirtokost, a a zálogba adónak addig elismert tulajdonjogát eddig egyszerű visszaváltási joggá változtatta át. (Ősiségi pátens 9. §)

Az Országbírói Értekezlet által elkészített Ideiglenes Törvénykezési Szabályok továbbra is hatályban tartották az 1855. évi Telekkönyvi rendtartást és az Osztrák Polgári Törvénykönyv vonatkozó részeit. A tárgyalások során Deák Ferenc és Horvát Boldizsár külön is kiemelték a jelzálog intézményét, mint a telekkönyvi rendszer eredményét.

A magyar jelzálogjog tehát nem a római jogi hypotheca-nak, hanem a germánjogi “jüngere (neuere) Satzung” nevű zálogjogi alakulatnak a továbbképzése révén alakult ki. (Lásd még: Jelzálogjog alapelvei a Szász Polgári Törvénykönyvben)

A jelzálogjog intézményének kettős gazdasági szerepe volt: Egyrészt biztosítani a követelést, másrészt mobilizálta az ingatlanban rejlő értéket. Az ingatlan – különösen a szántóföld – megfelelő terhelési határig a legbiztosabb hitelalap, ezért a kamatot kereső tőke szívesen helyezkedett el mezőgazdaságban, mivel csak kis mértékű kockázatot kellett vállalnia. A birtokos pedig könnyen a befektetésekhez szükséges tőkéhez jutott. A kiegyezés után, amikor a magyar hitelintézetek is megalakulhattak, bőven kezdet áramolni a tőke a mezőgazdaságba a jelzálogjog révén. Az összege 1867-es 170 millió koronáról 2,6 milliárdra emelkedett. Ez az összes hitelintézet tőkéjének 20 %-át jelentette. A zálogjogi szabályokat folyamatosan továbbfejlesztették.

A végrehajtási eljárásról szóló 1881:60. tc. a jelzálogjog fogalmát is tartalommal töltötte ki. (191. §. (4)). Továbbá a 947/1881. I. M. E. rendelet, amelynek I. fejezete konvenció esetében a régi jelzálogjogok rangsorának az új jelzálogjog részére biztosítását teszi lehetővé.

A különböző polgári törvénykönyv javaslatok is megállapították, hogy a magyar magánjog ezen intézménye teljes mértékben szabályozva volt.

Az 1923:38. tc. a terményben, vagy egyenértékben és aranyban kifejezett összeg erejéig is megengedte a jelzálogjog bejegyzését, továbbá az 1921:15. tc. pedig a mezőgazdasági hitel megszerzését könnyítő egyes rendelkezések körében nemcsak a mezőgazdasági hitel fogalma alá eső esetekre, hanem általában egy évi időtartamra biztosította az ingatlan tulajdonosának a megszűnt, de még nem törölt követelés erejéig bejegyzett jelzálogjog ranghelyének rendelkezését, valamint azt a jogot, hogy a jelzálogjog kitörlése alkalmával a ranghelyet egy év tartamára fenntartsa.

A gazdasági válság miatt a lehető legnagyobb mértékben elő kellett segíteni a hitelnyújtás különböző módozatait. Ezért a jelzáloghitelt is igyekeztek mobillá tenni. Az 1927:35. tc. a korszak egyik legjelentősebb magánjogi jogszabályalkotásaként az egész intézményt összefüggő rendszerbe foglalta. Részben az addigi jogot öntötte szabatosabb formába, részben azt átalakította, és új intézményekkel egészítette ki. A törvény legfontosabb újításai: a ranghellyel rendelkezés és a tulajdonosi jelzálogjog meghonosítása, a biztosítéki jelzálogjogra vonatkozó jogszabályok szabatos rendszerének felállítása, az egyetemleges jelzálogjog új alapokra helyezése, a telekadósság, valamint a jelzálog- és telekadóslevelek intézményének bevezetése.

A nehéz gazdasági helyzet miatt újabb és újabb megoldásokat kerestek a hitel mozgósítása érdekében. A 20. század technikai fejlődése egyúttal egyre értékesebb ingókat produkált. Rájuk nézve már nagy veszteségekkel járt volna ezek kézi zálogként való lekötése. Magyarországon sokáig nem volt rá lehetőség, ezért színlelt adásvételi szerződéseket kötöttek a gépekre, kereskedelmi árukészletekre, nyers termékekre. Ezért az ipari jelzáloglevelekről szóló 1928:21. tc. a magyar jogban korábban sem ismeretlen generális hypotheca, a dologösszességet terhelő zálogjog intézményét teremtette meg azzal, hogy az iparvállalatok vagyonára is lehetővé tette a jelzáloghitelt. Kiterjedhetett a jelzálogadós egész üzemére, az üzem működtetéséhez szükséges vagyontárgyakra, különösen a gépekre, felszerelésekre, nyersanyagokra, jogokra, követelésekre, pénzkészletre, védjegyekre, stb. A “floating charge” alapelvének megfelelően e vagyontárgyakat arra tekintet nélkül terhelte a jelzálogjog, hogy azok a zálogjog alapítása előtt vagy után kerültek be a vagyonba. (Az ingó jelzálogról szóló átfogó törvényjavaslat egyrészt az 1920-as évek óta a képviselőház előtt feküdt, anélkül, hogy az tárgyalta volna.) Ugyancsak 1928-ban került az országgyűlés elé a Magyar Magánjogi Törvényjavaslat, amely elsősorban nem is a fennálló jog megreformálására törekedett, hanem inkább a szokásjogi szabályok egységes törvénybe foglalására. Ennek ellenére a zálogjogról szóló fejezetben szembetűnő a német jog hatása. Külön fejezet rendezi a jelzálogjogot és a telekadósságot, és önálló fejezet az ingójelzálog kérdéseit. Az ingók esetén ragaszkodott a javaslat kézizálogjog kizárólagosságához. Hangsúlyt kapott a birtokátszállás tényleges megtörténte, noha az Osztrák Polgári Törvénykönyv a jelképes átadást is elegendőnek tartó szabályát a magyar bíróságok rugalmasan értelmezték. A 844. § viszont külön törvényre utalta annak meghatározását, hogy mely esetekben hozható létre zálogjog a dolog átadása nélkül.